Familiehypotheek: de complete gids met regels, rente en stappenplan
Alle regels voor 2026, de rente die de Belastingdienst accepteert, wat het fiscaal oplevert, en de vier fouten die families het vaakst maken.
Introductie
Laatst bijgewerkt: 19 augustus 2026 · Door het adviesteam van DNGB – Nationale Familielening
Een huis kopen met geld van je ouders. Het klinkt als iets uit de jaren vijftig, maar het gebeurt vaker dan ooit: een flink deel van de Nederlandse hypotheekschuld bestaat inmiddels uit leningen binnen de familie. Logisch ook. De bank leent starters steeds minder, terwijl er bij ouders en grootouders spaargeld staat dat op een spaarrekening nauwelijks iets oplevert.
Een familiehypotheek regelt dat netjes: de een leent uit, de ander lost af, en de Belastingdienst doet gewoon mee, inclusief renteaftrek. Mits je het goed vastlegt. En daar gaat het in de praktijk mis, zien wij bij DNGB elke week.
De complete gids, met alle regels, het rekenvoorbeeld en het stappenplan, in een verzorgde brochure van 11 pagina's.
Wat is een familiehypotheek?
Een familiehypotheek is een lening voor de aankoop van een woning die je niet bij een bank afsluit, maar bij familie, meestal ouders of grootouders. De lener betaalt rente en lost af volgens een vaste afspraak; de rente is onder voorwaarden fiscaal aftrekbaar, net als bij een gewone hypotheek. De voorwaarden bepaal je samen, binnen de regels van de Belastingdienst.
Het woord "familie" is trouwens misleidend. Iedereen mag je geld lenen voor een huis: een oom, een vriend van je ouders, je oude buurman. De fiscale regels zijn hetzelfde. In de praktijk gaat het in negen van de tien gevallen om ouders die hun kind helpen, dus daar gaan we in deze gids van uit.
Hoe zo'n lening er in de praktijk uitziet, van eerste gesprek tot maandelijkse incasso, lees je op de pagina hoe de familielening werkt.
Familiehypotheek of onderhandse familielening?
Strikt genomen is een "hypotheek" pas een hypotheek als de geldgever een hypotheekrecht krijgt: een notariële inschrijving in het Kadaster die het huis als onderpand vastlegt. Veel familieleningen worden zonder die inschrijving afgesloten, als onderhandse lening. Voor de renteaftrek maakt dat niets uit, omdat een notariële inschrijving geen voorwaarde is.
| Onderhandse familielening | Familiehypotheek (met inschrijving) | |
|---|---|---|
| Vastlegging | Schriftelijke overeenkomst | Notariële akte + Kadaster |
| Onderpand | Geen | De woning |
| Positie bij verkoop of faillissement | Gewone schuldeiser | Voorrang (na de bank) |
| Kosten | Vanaf enkele honderden euro's | Plus notariskosten, meestal €500–€1.000 |
| Renteaftrek mogelijk | Ja | Ja |
Wanneer is de notariële inschrijving het waard?
Onze vuistregel: hoe groter het bedrag en hoe verder de relatie, hoe eerder je inschrijft. Leent opa €30.000 aan zijn kleindochter, dan is een goede schriftelijke overeenkomst meestal voldoende. Leen je €150.000 uit, of speelt er een bankhypotheek naast de familielening, dan wil je als geldgever een tweede hypotheekrecht. Zonder inschrijving sta je bij een gedwongen verkoop achteraan in de rij, achter de bank én achter andere schuldeisers.
De notariskosten zijn overigens aftrekbaar voor de lener, net als bij een bankhypotheek. Natuurlijk alleen als er sprake is van een lening voor de eigen woning.
Welke rente mag je rekenen?
Dit is de vraag die wij het vaakst krijgen, en het antwoord van de Belastingdienst is kort: de rente moet marktconform zijn. Oftewel: vergelijkbaar met wat een bank zou rekenen voor een lening met dezelfde looptijd, dezelfde rentevaste periode en, belangrijk, dezelfde zekerheden.
Uit de rechtspraak komt een vuistregel: een afwijking tot zo'n 25% van de marktrente wordt doorgaans geaccepteerd. Daarbuiten ziet de fiscus het verschil als een schenking. Een te lage rente is een verkapte schenking van ouders aan kind; een te hoge rente werkt precies andersom. De Belastingdienst kent beide trucs.
Zo onderbouw je de rente
Zoek de actuele rente voor dezelfde rentevaste periode, zonder NHG. Druk het af en bewaar het bij de overeenkomst, je wilt over acht jaar kunnen laten zien waarop je je baseerde.
Geen hypotheekrecht, of een tweede rang achter de bank? Dan loopt de geldgever meer risico dan een bank en is een opslag van enkele tienden procenten verdedigbaar.
Check dat het eindresultaat binnen circa 25% van het markttarief blijft.
Stel: de bankrente voor tien jaar vast zonder NHG is 4,0%. Met een opslag van 0,5% voor het ontbreken van eerste hypotheekzekerheid kom je op 4,5%, ruim binnen de bandbreedte, goed onderbouwd en fiscaal aantrekkelijk. De Belastingdienst publiceert zelf voorbeelden van rentepercentages bij familieleningen; die zijn het lezen waard voordat je een percentage kiest.
De fiscale regels op een rij
Renteaftrek: annuïtair of lineair, maximaal 30 jaar
De lener mag de rente aftrekken in box 1 als de lening aan de voorwaarden voor een eigenwoningschuld voldoet. Voor leningen vanaf 2013 betekent dat: minimaal annuïtair aflossen in maximaal 360 maanden, met een aflossingsschema dat vooraf in de overeenkomst staat. Aflossingsvrij lenen van je ouders kan ook, maar dan vervalt de renteaftrek. Soms is dat prima; reken het door voordat je kiest.
Alle eisen aan de overeenkomst zelf vind je bij de voorwaarden voor een geldlening.
Melden bij de Belastingdienst
Omdat de lening niet via een bank loopt, weet de Belastingdienst van niets. Je bent verplicht de lening op te geven in je belastingaangifte, met de gegevens van de geldgever. Vergeet je dat, dan vervalt je recht op renteaftrek. Niet tijdelijk, je raakt het kwijt.
Dit is zo'n regel die op papier een formaliteit lijkt en in de praktijk het duurste foutje van het jaar wordt. Wij nemen dit daarom standaard op in het fiscale jaaroverzicht dat DNGB-klanten elk jaar krijgen: alle bedragen staan klaar voor de aangifte.
Box 3 voor de geldgever: sinds 2025 interessanter
De uitgeleende som telt bij de geldgever als vermogen in box 3. Boven het heffingsvrije vermogen (in 2026: €59.357 per persoon, €118.714 voor fiscale partners) betaal je belasting over een forfaitair rendement van rond de 6%, ook als je maar 4,5% rente ontvangt.
Hier zit sinds 2025 goed nieuws. Via de tegenbewijsregeling mag je het werkelijke rendement opgeven als dat lager is dan het forfait. Ontvang je 4,5% rente, dan betaal je belasting over die 4,5% in plaats van over de fictieve 6%. Bij een lening van €100.000 scheelt dat al gauw enkele honderden euro's belasting per jaar. Bewaar wel je administratie; je moet het werkelijke rendement kunnen aantonen.
Familiehypotheek van €100.000
Cijfers zeggen meer dan regels. Neem Sanne (29), die €100.000 leent van haar ouders: annuïtair, 30 jaar, tegen 4,5%.
Haar ouders ontvangen €4.450 rente, aanzienlijk meer dan een spaarrekening oplevert. Via de tegenbewijsregeling geven ze in box 3 het werkelijke rendement op in plaats van het hogere forfait. En dan komt het mooiste stuk.
Combineren met schenken
Ouders mogen hun kind in 2026 belastingvrij €6.908 schenken. Dat bedrag staat los van de lening. Niets verbiedt ouders om jaarlijks (een deel van) de ontvangen rente terug te schenken.
In het voorbeeld hierboven: Sanne betaalt €4.450 rente en trekt die af. Haar ouders schenken haar €4.450 terug, ruim binnen de vrijstelling. Netto kost de rente Sanne dan niets, terwijl ze wél €1.660 belastingvoordeel houdt. Per saldo verdient de familie aan de rentestroom.
De schenking mag niet in de leningsovereenkomst staan of er feitelijk aan gekoppeld zijn. Er mag geen verplichting bestaan. Betaal de rente dus echt, via een aparte overboeking, en laat de schenking een losse, jaarlijkse beslissing van de ouders zijn. et verrekenen van de afgesproken rente en schenking is al helemaal uit den boze.
Hoe je dat netjes inricht, inclusief het effect op de inkomenstoets van de bank, lees je bij uitlenen en schenken combineren.
Familiehypotheek naast een bankhypotheek
Een familiehypotheek hoeft de bank niet te vervangen. De meeste van onze klanten stapelen: de bank financiert het grootste deel met een eerste hypotheek, de familie vult aan voor de laatste tienduizenden euro's die net het verschil maken op deze woningmarkt.
Twee dingen om te weten. De bank telt de maandlast van de familielening mee in de berekening van wat je maximaal kunt lenen, dus meld de familielening bij je hypotheekaanvraag, verzwijgen komt bij de acceptatie toch uit. En de familie krijgt hooguit een tweede hypotheekrecht, ná de bank. Dat maakt de eerder genoemde rente-opslag extra goed verdedigbaar.
Risico's: overlijden, scheiding en wanbetaling
De drie risico's van een familiehypotheek zijn overlijden van de geldgever, scheiding van de lener en wanbetaling. Geld en familie gaan prima samen, tot het misgaat: leg deze scenario's vooraf vast in de leningsovereenkomst, niet achteraf.
Overlijden van de geldgever
De vordering valt in de nalatenschap. Zijn er meerdere kinderen, dan erven je broers en zussen ineens een deel van jouw schuld. Zonder afspraken in de overeenkomst (en idealiter een testament dat erop aansluit) wordt dat een pijnlijke verdeling.
Scheiding van de lener
Trouwde je kind in gemeenschap van goederen dan is de ex ook debiteur. Het is handig om af te spreken dat de lening opgeëist kan worden als jouw kind na de scheiding wordt uitgekocht en de ex in de woning zal blijven wonen.
Wanbetaling
Wat gebeurt er als de betaling stokt? Een goede overeenkomst regelt opeisbaarheid, een betalingsregeling en wat er bij verkoop van de woning gebeurt. Zonder die bepalingen heb je als ouder feitelijk geen middel, behalve het kerstdiner verpesten.
Een uitgebreidere bespreking, inclusief het effect op toeslagen en de verhouding met andere kinderen, vind je bij risico's en overwegingen. Wil je puntsgewijs nalopen wat je moet regelen? Gebruik de checklist met alle aandachtspunten.
De vier fouten die wij het vaakst zien
Na jaren familieleningen begeleiden zien onze adviseurs steeds dezelfde vier dingen misgaan. Niet bij onwillige families, juist bij goedwillende.
"We vertrouwen elkaar" is geen aflossingsschema. Zonder schriftelijke overeenkomst met rente, looptijd en schema is er fiscaal geen eigenwoningschuld (weg renteaftrek) en juridisch geen houvast bij overlijden of scheiding.
Het eerste jaar gaat prima. Dan komt er een verbouwing, een baby, een dure zomer, en papa vindt het ook wel best. Tot de Belastingdienst constateert dat er niet volgens schema is afgelost en de renteaftrek vervalt. Dit is precies waarom DNGB de incasso automatisch regelt: de discipline zit in het systeem, niet in het familiegevoel.
Eén vergeten veld in de belastingaangifte en het fiscale voordeel, vaak het halve argument voor de constructie, is weg.
Ouders willen hun kind niet "uitknijpen" en zetten de rente op 1%. Sympathiek, fiscaal onverstandig: het verschil met de marktrente is een schenking, en je laat het aftrekvoordeel liggen. Een marktconforme rente met een jaarlijkse schenking terug is voor beide partijen beter.
Stappenplan: zo sluit je een familiehypotheek af
-
1Bepaal het bedrag en toets de haalbaarheid
Kan de lener de maandlast dragen, ook naast een eventuele bankhypotheek? Kunnen de uitleners het geld echt missen?
-
2Kies rente en looptijd, en onderbouw ze
Marktconform, met bewijs in het dossier.
-
3Leg alles schriftelijk vast
Overeenkomst met aflossingsschema, bepalingen voor overlijden, scheiding en vervroegd aflossen. Overweeg notariële inschrijving bij grotere bedragen.
-
4Meld de lening in de belastingaangifte
Van de lener, met de gegevens van de geldgever.
-
5Automatiseer de betaling
Vaste incassodatum, apart van eventuele schenkingen.
-
6Houd het jaarlijks bij
Jaaroverzicht voor de aangifte, rente periodiek herijken bij renteherziening.
Gebruik de checklist om te controleren of je niets mist, en bekijk de begrippenlijst als termen als "eigenwoningschuld" of "tweede rang" nieuw voor je zijn.
Veelgestelde vragen over de familiehypotheek
Hoeveel mag ik maximaal lenen van familie?
Er is geen wettelijk maximum. Anders dan bij een bank geldt geen toets op je inkomen. Verstandig is wel om de maandlast te toetsen alsof een bank het deed: een lening die je niet kunt dragen, helpt niemand, je ouders nog het minst.
Moet ik de familiehypotheek melden bij de Belastingdienst?
Ja, verplicht. Je geeft de lening en de gegevens van de geldgever op in je belastingaangifte. Doe je dat niet, dan vervalt je recht op renteaftrek.
Mag ik altijd rente aftrekken bij een lening van familie?
Nee. De lening moet aan de eisen voor een eigenwoningschuld voldoen: gebruikt voor aankoop, verbouwing of verbetering van je eigen woning, minimaal annuïtair afgelost binnen 30 jaar, schriftelijk vastgelegd en opgegeven in de aangifte.
Wat gebeurt er bij overlijden van de geldgever?
De vordering valt in de nalatenschap en gaat over op de erfgenamen. Regel vooraf in de overeenkomst (en bij voorkeur in een testament) wat er dan gebeurt: doorloop van de lening, kwijtschelding uit het erfdeel of aflossing.
Kan een familiehypotheek later worden overgesloten naar een bank?
Ja. Zodra je inkomen of de woningwaarde het toelaat, kun je de familielening aflossen met een (verhoogde) bankhypotheek. Neem een bepaling over vervroegd aflossen op in de overeenkomst, zodat daar nooit discussie over ontstaat.
Mag een familiehypotheek ook voor een vakantiewoning?
Lenen mag altijd, maar de renteaftrek geldt alleen voor je hoofdverblijf. Voor een vakantiewoning valt de lening bij de lener in box 3 en is de rente niet aftrekbaar.
Zijn de notariskosten aftrekbaar?
Ja. Kosten voor de hypotheekakte en inschrijving zijn voor de lener eenmalig aftrekbaar in box 1, net als bij een bankhypotheek.
Laatst bijgewerkt: augustus 2026. Cijfers (schenkvrijstelling €6.908, heffingsvrij vermogen €59.357) gelden voor belastingjaar 2026.
Wil je dat wij het hele traject regelen?
Van overeenkomst tot incasso en fiscaal jaaroverzicht: wij verzorgen ook het beheer gedurende de hele looptijd. Onze adviseurs zijn in alle regio's actief, er is altijd iemand bij je in de buurt.
Download de Familiehypotheek-gids
Vul je naam en e-mailadres in. Je ontvangt direct een e-mail met een downloadlink die 12 uur geldig is.